부동산 등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 완전 정리

부동산 거래를 준비하고 있다면 반드시 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본입니다. 하지만 표제부, 갑구, 을구로 나뉜 생소한 구조와 법률 용어들 때문에 초보자는 쉽게 접근하기 어려운 문서이기도 하죠. 이 글에서는 등기부등본의 각 항목이 의미하는 바를 아주 쉽게 풀어 설명하며, 초보자도 단번에 이해할 수 있도록 정리해보았습니다.

부동산 등기부등본, 왜 중요한가?

등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 권리관계, 저당권 등의 법적 상태를 기록한 공적 문서입니다. 아파트, 상가, 토지 등의 거래 시 필수적으로 확인해야 하며, 문제가 있는 부동산인지 여부를 이 문서 하나로 대부분 파악할 수 있습니다.

등기부등본 구성요소: 표제부, 갑구, 을구

등기부등본은 총 3가지 구역으로 나뉩니다. 각각의 영역은 부동산의 다른 법적 정보를 담고 있습니다.

1. 표제부 – 부동산의 기본 정보

표제부는 부동산 자체에 대한 정보를 담고 있습니다. 예를 들어 아파트라면 아파트의 동·호수, 대지면적, 건물 구조, 용도 등이 명시되어 있습니다.

확인 포인트: 해당 부동산이 실제로 어떤 물리적 특성을 가지고 있는지를 확인합니다. 예를 들어 전용면적이 계약서와 일치하는지, 용도가 주거인지 상업용인지 등입니다.

2. 갑구 – 소유권 관련 정보

갑구는 이 부동산의 소유자 정보 및 소유권 변동 이력을 담고 있는 부분입니다. 매매, 상속, 증여, 가압류, 가처분 등이 이곳에 기록됩니다.

확인 포인트: 현재의 소유자가 누구인지, 소유권에 분쟁 소지가 있는지(가압류, 소송 등)를 반드시 체크해야 합니다.

3. 을구 – 저당권 및 권리 설정

을구에는 금융기관이나 제3자가 설정한 권리가 기록됩니다. 흔히 말하는 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 이에 해당됩니다.

확인 포인트: 금융기관에서 설정한 저당권이 있다면 해당 부동산은 담보로 잡혀 있는 상태일 수 있습니다. 매매 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

등기부등본 보는 순서와 방법

1. 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에 접속합니다.
2. ‘등기부등본 열람/발급’ 메뉴를 선택합니다.
3. 주소 또는 지번을 입력하여 대상 부동산을 조회합니다.
4. 표제부 → 갑구 → 을구 순으로 내용을 확인합니다.

※ 대법원 인터넷등기소에서 실시간 열람 가능 (공인인증서 불필요)

초보자를 위한 등기부등본 확인 체크리스트

• 소유권자가 실제 매도인과 일치하는가?
• 갑구에 가압류, 가처분 등의 기록은 없는가?
• 을구에 저당권이나 근저당권 설정은 없는가?
• 표제부의 면적/구조 정보가 계약서와 일치하는가?

주의사항: 등기부등본만 믿으면 안 되는 이유

등기부등본은 과거 이력을 포함한 법적 정보지만, 실질 점유 상태(실거주, 보증금, 세입자 등)는 나타나지 않습니다. 따라서 실제 현장을 방문하거나, 전입세대열람, 확정일자 확인 등도 병행해야 안전한 거래가 가능합니다.

마무리 요약

등기부등본은 부동산 거래의 핵심 자료입니다. 표제부는 물리적 특성, 갑구는 소유권, 을구는 권리관계를 나타냅니다. 반드시 구성 요소를 순서대로 확인하고, 실제 거래 전에 법적 상태와 금융 상태를 모두 체크하는 습관을 들이세요.

관련 도움 링크

정부24 – 민원 발급

대법원 인터넷등기소