임대차 3법 정의 및 폐지·축소에 대한 총 정리

윤석열 대통령 당선인의 인수위원회가 28일 임대차 3법 개선에 대해 언급하면서 '임대차 3법의 폐지·축소' 등의 단어를 언급했습니다. 윤 당선인은 기존부터 대선 공약으로 임대차 3법 전면 재검토 및 폐지 가능성에 대해 예고해왔습니다.

임대차 3법은 2020년 7월 31일에 개정된 후 아직 2년이 채 되지 않은 상황인데, 왜 임대차 3법의 재검토를 진행하려 하는지 오늘 포스팅을 통해서 임대차 3법을 간단히 정리하고 재검토에 대한 내용까지 총정리를 해보겠습니다.

 

 

임대차 3법 정리

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임대차 3법이란 '전월세 신고제', '전월세 상한제', '계약갱신청구권제'를 핵심으로 부동산 임대 시장의 안정화를 통해 상대적으로 약자인 임차인의 안전한 주거생활을 돕기 위해 만들어진 법안입니다.

 

보시는 누구나 쉽게 알아보실 수 있도록 최대한 간단히 설명하기 위해 '임대인'은 '집주인'으로, '임차인'은 '세입자'로 표기하겠습니다.

 

1. 전월세 신고제

전월세 신고제는 부동산 전·월세 계약 후 30일 내에 임대차 계약 내용을 관할 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 법안입니다. 신고 내용은 임대계약의 당사자, 보증금, 임대기간과 임대료 등의 계약사항입니다. 

계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 4만 원에서 100만 원까지 차등적으로 과태료가 부과됩니다.

 

2. 전월세 상한제

전월세 상한제는 부동산 전·월세 계약의 갱신 시 임대료 인상의 폭을 직전 계약액의 5%로 제한하는 법안입니다. 예를 들어 전세보증금이 5억 원으로 거주 중일 경우, 계약의 갱신 시에 보증금의 상한선은 인 5억 원의 5%인 5억 2,500만 원까지로 제한됩니다. 이 부분은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 협의 하에 조정이 가능하고, 각 지자체가 정한 지역별 상한선에 차이가 있습니다.

 

3. 계약갱신청구권제

계약갱신청구권제는 기존 부동산 계약이 끝나기 전 2 ~ 6개월 전에 임차인이 계약 갱신에 대한 내용을 임대인에게 통지하게 되면 2년 더 계약을 갱신할 수 있는 법안입니다.

만약 집주인(임대인)의 실거주로 계약을 연장하지 못한 상태에서 집주인(임대인)이 다른 세입자(임차인)와 계약을 한다면, 기존 세입자(임차인)는 임대료의 3개월 분이나 2년 간의 임대료의 차액 혹은 합의된 보상금 중 높은 금액을 집주인(임대인)에게 받을 수 있습니다.

 

▶계약갱신청구권 행사 시

계약 종료 2 ~ 6개월 전에 집주인(임대인)에게 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 총 1회(2년) 행사가 가능하며, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 따라서, 세입자(임차인)가 계약의 갱신에 대한 명확한 의사표현을 해야 합니다. 

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 꼭 2년을 거주해야 하는 것은 아니며, 2년 중 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며 임차인은 통지일로부터 3개월 후에 이사할 수 있습니다.

 

기본적으로 집주인(임대인)은 정당한 사유 없이 계약의 갱신을 거절할 수 없지만, 다음과 같은 사유가 있을 경우에는 계약갱신 거부가 가능합니다.

• 집주인(임대인) 혹은 집주인(임대인)의 직계가족이 실제로 거주할 경우
• 세입자(임차인)가 월세를 2회 이상 연체한 경우
• 세입자(임차인)가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 세입자(임차인)가 집주인(임대인)의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(專貸) 한 경우
• 세입자(임차인)가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 세입자(임차인)가 세입자(임차인)로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등

 

 

임대차 3법 폐지·축소에 대한 정리

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윤 당선인 측은 임대차 3법이 시장에 상당한 혼선을 주고 있다는 내용으로 폐지·축소에 대한 의지를 보여주고 있습니다. 어떠한 문제 때문에 임대차 3법의 개정을 말하는 것인지 사례를 통해 간략히 알아보겠습니다.

 

임대차 3법 개정의 이유

윤 당선인 측에서 말하고 있는 시장의 혼선은 여러 가지가 있지만 가장 중요한 부분은 임대차 3법의 사각지대를 악용하는 사례가 증가되고 있는 부분이라 생각됩니다. 악용사례들을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

사례 1. 집주인(임대인) 또는 집주인(임대인)의 직계 존속·비속이 실제로 거주한다는 사유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절한 뒤 임대료를 대폭 상승시킨 후 다른 세입자(임차인에) 게 임대 또는 부동산 매매를 진행하는 경우가 있습니다. 일반적으로 계약 갱신 요구를 거절당한 세입자(임차인)는 집주인(임대인) 또는 집주인(임대인)의 직계 존속·비속이 실제로 집에 거주하는지, 실 거주여부를 확인하기 어렵습니다. 

 

사례 2. 보유세·양도세 중과를 피하려는 집주인(임대인)에게 세입자(임차인)가 집을 비워주는 조건으로 수천만 원의 대가를 요구하는 사례가 발생하고 있습니다.

 

사례 3.'전월세 상한제'로 인해 임대료의 5%밖에 올리지 못한 집주인(임대인)이 관리비의 명목으로 세입자(임차인)에게 관리비의 인상과 같은 추가 비용을 요구하는 경우가 있습니다.

 

기타. 집 값이 상승하여 집주인(임대인) 입장에서는 이득을 위해 집을 매매하고 싶지만 세입자(임차인)가 나가지 않는 경우에 임대차 3법의 '계약갱신청구권'으로 인해 매도 타이밍과 매수 타이밍이 불안정해지고 있는 등 여러 가지 문제들이 발생하고 있습니다.

 

 

포스팅을 마치며

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집값의 연이은 상승세로 인해 수많은 세입자(임차인)들이 불안해하고 있습니다. 정부가 여러 방안들을 검토하고 있다고 하지만 세입자(임차인)들에게 와닿을 만한 내용들은 없는 듯합니다. 그러한 상황에서 윤 당선인이 이번에 개정하고자 한다는 '임대차 3법'에 대해 간단히 알아보았습니다. 

이전부터 '임대차 3법'의 개정을 원하는 목소리가 있었지만 별다른 움직임이 없었습니다. 하지만 전면 폐지에 대한 내용은 부동산 시장에 다른 혼란을 야기할 수 있기 때문에 축소 혹은 개정이 될 것으로 보입니다. 저 또한 세입자(임차인)의 입장으로서 윤 당선인 측에서 어떠한 개정내용을 보여줄지 기대가 됩니다.

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